房产包销是什么意思
房地产包销是兼有代理及买卖双重法律性质，包销商与开发商之间约定的一种特殊的房产承包销售的方式。包销商按照约定，先以支付首期款或保证金的方式，“打折”“买断”开发商一定数量的房产，在锁定房源后，根据包销合同的约定，以开发商名义，在约定的包销期内对外销售锁定的房源，并按约定向开发商支付包销价款，获取销售差价利益或向开发商补足差额，包销期满将未销售的房产全部买入的行为。包销商不但买断了既定范围房源的销售权，亦买断了既定范围的房产。值得一提的是，包销本身所反映的业务实质似乎是开发商将房产以固定价格卖给包销方，包销方再溢价转让给终端购房人，包销方在这个过程中赚取价差。但该业务所涉的财税处理逻辑以及该逻辑推导下的法律关系而言，目前市场上的包销本质上还是代理的范畴，一方面是代理服务行业的税率明显低于不动产交易的综合税费，二是避开了两次过户涉及的程序繁杂和与房产过户有关的重复征税的问题。
什么是包销
包销，又称独家经销，是指供货人通过包销协议把某种商品或某类商品在某个地区和一定期限内的经营权单独给予国外某一包销商的一种贸易方式。也就是说包销商在协议规定的期限和地域内，对指定的商品享有独家专营权。
包销协议本身不是买卖合同，它规定了双方的权利和义务，以及一般交易条件，其主要内容如下：
双方的基本关系。明确出口方与包销商之间的关系是买卖关系。包销商应自筹资金买断商品，并自负盈亏进行销售。
包销的商品、地区、期限。协议应规定包销商品的种类或型号，并对包销商享有经营权的地理范围作出规定，这些都按出口商的营销意图和包销商的销售能力和所承诺的销售数量，由双方商定。包销期限即为包销协议的有效期限、通常规定为一年至两年，也有不规定期限，只规定中止条款或续约条款。
专营权。专营权包括专卖权和专买权。前者指出口方承诺在协议有效期内不向包销地区内的其他客户出售包销商品。后者指包销商承诺只向协议出口方购买该项商品，不得向第三者购买同类商品或有竞争性的替代商品。其中专卖权是包销协议必不可少的内容，是区别于一般经销协议的主要条件。
包销商品的最低数量或金额，也就是在协议规定期限内包销商必须向出口人承购的最低限额。也有的包销协议对此不作规定。
包销商品的价格和一般贸易条件。包销商品的价格可以一次性规定，也可以在订立买卖合同时按市场行情商定。一般贸易条件是指适合于协议期间每一笔交易的条件，如支付方式、检验索赔、保险，以及不可抗力等贸易条件，可在包销协议中予以规定，以简化日后买卖合同的内容。
包销的原则：
（1）必须选择忠诚度高，有很强推广能力的经销商。高端产品必须重点选择能配合公司促销和品牌策划方案的、拥有良好终端形象的经销商，低价位产品可以选择批发网络通畅和广泛，有较强铺货能力和冲击市场能力的经销商；
（2）包销产品的种类确定必须根据观察、分析经销商的历史销售记录来决定—哪些经销商特别适合推广哪些种类、哪些档次、哪些细分市场的产品，必须有个详细的数据分析。同时，资金、地域、产品特性等也是考虑的范围；
（3）包销产品一般利润较高，能给经销商很大的销售积极性，所以厂家可以根据这个心理给经销商一定的销售压力—即分阶段承诺销量，来保证厂家自己的销量和利润。
市场作用
对国家推动经济的发展效果。促进资金的横向融通和经济的横向联系，提高资源配置的总体效益。
对股份制企业建立和完善自我约束，自我发展的经营管理机制。
对投资者开拓投资渠道，扩大投资的选择范围，适应了投资者多样性的投资动机，交易动机和利益的需求，一般来说能为投资者提供获得较高收益的可能性。
房产公示是什么意思
房产公示的意思是将商品房预售许可证等相关信息在网上进行公开告示。
购房人通过网络可以免费查询到商品房预售许可证的相关信息，预售商品房的楼盘表信息，商品房预售合同和商品房认购书的文本，楼盘表上网上已预订和已签约房屋的标识，按楼栋预售的参考均价、每个预售许可证（或每栋楼）已签约合同的成交均价。预售项目开发企业与购房者签订预售合同时，必须通过市房地产交易管理网进行网上签约并下载打印合同文本，实现与政府网的联机备案。
房产公示的目的是为了加强对同一预售项目交易情况的监控。如果某个楼盘因项目本身问题造成退订率很高，消费者可能就不会买。公示楼盘表通过不同颜色来标识房屋的不同状态，已批准销售的房屋为绿色，不可售的房屋标识为灰色，已预订的房屋为粉色，已签约的房屋为红色。
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