为什么说长沙的公寓都不值得购买
今天是2021年的第3天
01
今天这篇文章会得罪一些地产同行，也会使一些购房者不太好受；但是我还是要说一说。
房地产是一个地域性很强的行业，我今天说的只是长沙市场，当然部分原理也普遍适用。
北上广深等一线城市那种收藏级别的公寓不在我们说的范围内，我们说的是普通的商业公寓。
富豪、富婆等手里很多钱没地方投资的这部分人，也不适用我们以下讨论的内容。我们讨论的是普通人，绝大多数收入有限的普通家庭。
什么样的人喜欢买公寓？年轻人，特别是年轻女性。
公寓不限购、不限贷，不需要房票；loft双钥匙公寓一套变两套等等，这些听上去都很浪漫很美好。
开发商再把样板间做的漂亮一点，销售一边给你介绍样板间，一边给你描述未来美好场景；然后你就心动了。
02
为什么说公寓不适合你，我们来分析一下这个逻辑，首先你可以问问自己买公寓的目的是什么？
你说，我买公寓是自住，我不是为了投资。好，你自住；那我请问你结婚以后还住在公寓里吗？有了小孩以后还住在公寓里吗？到时候是不是要出租或者转手？好，我们把这个问题留在这里，接着往下说。
如果是纯粹投资，就更简单了，无非就是长期持有收租金或者坐等升值转手。
先给大家看一个数据：
这是克尔瑞2020年11月份长沙新房公寓库存的报告，公寓的库存量去化周期是30多个月。
什么意思？就是说在不再新建公寓的前提下，目前市面上在售的公寓要卖至少2年半以上才能卖完。
这个供应量真是惊人啊！你再想想目前市面上还有多少存量（二手）公寓？
公寓也是一种商品，是商品都遵循供求关系的基本经济规律；你觉得你的公寓以后好出租么，能租得起价么，好转手么，流动性会好么，有足够多的接盘侠么？
公寓这种产品鸡肋的地方在于，它只适合作为住宅或者商办的一个过渡产品使用。
凡是公寓楼里必然逃不掉既有小微企业在里面办公又有人在里面住，最后的结果是谁都想逃离这个楼。
小微企业限于自身实力有限，贪图公寓楼的租金便宜；一旦公司稍微做大就会嫌弃公寓楼办公环境太差而想办法搬到更高端更有排面的写字楼里去。
租公寓楼住家的人也一样，也是贪图公寓便宜的租金，大家都嫌弃公寓楼太嘈杂，安全隐患较多。
最后，你的公寓租金逃不出1500这个魔咒。来租公寓的以年轻人为主，年轻人刚入社会，支付能力就只有这么强。而付得起高租金的那一少部分群体一定是看不上你的公寓的。不要说你的公寓有多高端，只要有一户业主把自己的房子租给企业办公，你的公寓就高端不起来。
租不起价，流动性差，升值空间就小。
03
聊了公寓的租金以及流动性问题，我们再来聊聊市场的价格。商业用地比住宅用地便宜很多，按理说公寓应该比住宅便宜才对，但是你看目前长沙市面上的公寓99%以上都是比住宅贵的。
主要原因一定不是因为住宅限价。
一些开发商知道公寓去化难度很大，回笼资金太慢，干脆一次性打包给那些提篮子的皮包公司，无形中又把价格推上去了。
极个别自己卖，价格比住宅便宜的开发商算是比较有良心的了。
04
公寓不限购、不限贷，但是首付比例要5成，贷款利率也上浮的更高，贷款年限最长也只有十年。
而住宅首付最低只有3成，贷款利率有时候还能有优惠，贷款年限最长高达30年。为什么？有没有想过这背后的逻辑？
银行认为你不是一个优质资产，或者是相对较差的资产。
不但要提高首付比例，还要比住宅上浮更高的利率。我们知道在买卖二手房的时候贷款额度是按银行评估价进行贷款的，同样是100万的住宅与100万的公寓一起拿到银行去评估，住宅能评80万，公寓能评50万就不错了。
所以说公寓是一个低信贷价值的资产。如果做过商业地产的同行就知道，那种购物中心或者商场里的小格子铺，银行是拒绝贷款的；它们就是一种没有信贷价值的资产。这样相对来讲，公寓比这种格子铺的价值还是高一些的。
公寓同时还有高交易税率、多梯多户、高分摊、不通透、采光透气差、商水商电等高使用成本的诸多缺点。我们就不展开讲了。
05
什么样的人适合买公寓呢？
如果你手上有余钱，名下住宅的资格已经全部用完（包括家人和可靠的亲戚朋友），而又没有更好的投资途径，那你可以选择买公寓。
如果不是，特别是那种名下一套住宅都没有的小年轻，那我劝你还是清醒点，把钱留着买住宅。现在立刻马上去着手落实自己的购房资格，最快也就一年的时间就能拥有房票。
什么样的公寓可以买呢？
第一是要看地段，一定要是核心地段，核心位置的，周边有高端写字楼、有大型购物中心（商场）、楼下有地铁。满足这些条件的公寓才值得你去看一看，才可以进行下一步动作。
现在很多公寓项目为了卖房子，开发商会去买学位，公寓的学位如果只是首位业主可用，对于投资来讲几乎是无意义。即使目前开发商承诺永久使用，但是未来靠不靠的住我也持保留意见。
熟悉我的朋友都知道我是一个学区房论者，但是学位在买公寓的逻辑里不适用，或者说适用功效非常有限。
第二是看价格，价格如果比住宅（同地段或者同项目的）贵，基本可以不用考虑了。所以，在我眼里，长沙99%以上的公寓都是没有投资价值的。
结语
在长沙买公寓做投资，要有一个长期持有的心态。公寓能有稳定持续且不错的租金收入，未来升值能跑赢通胀就很好了。
祝开心！
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